Инвестиционный подход
Покупка через SL или на физлицо: что меняется в налогах и рисках
Структура покупки — SL или личное имя — определяет налог при продаже, границы ответственности и объём обязательной отчётности.
Покупка через компанию и покупка на себя различаются в двух главных точках: в налоге при продаже и в ответственности. ITP на входе обычно одинаковый. При продаже физлицо платит IRPF или IRNR, а компания — Impuesto de Sociedades: общая ставка 25%, у небольших компаний с 2025 года ниже. SL ограничивает ответственность вкладом в капитал, но требует полной бухгалтерии и ежегодной отчётности даже в те годы, когда ничего не продаётся.
Разные налоги на разных этапах
На входе разницы обычно нет: физическое лицо и компания (обычно Sociedad Limitada) платят ITP по общей шкале. Исключение в Каталонии действует с 27 июня 2025 года: 20% платит покупатель со статусом gran tenedor, физлицо это или компания, а также тот, кто один покупает жилое здание целиком. Подробности — в статье о ставке 20%.
Разница появляется при продаже. Физлицо-резидент платит IRPF по прогрессивной шкале для прироста капитала, нерезидент — IRNR. Компания платит Impuesto de Sociedades с прибыли за год: общая ставка 25%, для небольших компаний с 2025 года пониженная (подробности — в вопросах ниже). Личных вычетов, которые доступны физлицу, у компании нет.
Ответственность и разделение риска
SL ограничивает ответственность участников размером их вклада в капитал компании. При покупке на физлицо по обязательствам, связанным со сделкой, формально можно обратить взыскание на личное имущество инвестора. Это одна из причин, по которым инвестиционные структуры чаще берут юрлицо для проектов с ремонтом и последующей продажей: риск споров с подрядчиками там выше, чем при пассивном владении.
Административная нагрузка
Компания ведёт полную бухгалтерию и каждый год подаёт декларацию по налогу на прибыль и годовую отчётность, даже если объект ещё не продан и прибыли в этом году не было. Физлицу бухгалтерия не нужна: его обязательства привязаны к самому объекту — покупке, владению и продаже. Но владение — это не только IBI. Если объект не сдаётся и не служит основным жильём, с него каждый год декларируют вменённый доход: резидент — в IRPF, нерезидент — по Modelo 210 (подробнее). Если сдаётся — декларируют арендный доход. И всё же для разового проекта административная нагрузка у компании ощутимо выше.
Как устроено у DNPI Capital
В проектах DNPI недвижимость, как правило, оформляется напрямую на инвестора или на указанную им структуру, так что титульным собственником с первого дня остаётся он. Если под сделку нужна своя компания, мы помогаем её открыть. Как прибыль проекта делится между инвестором и DNPI Capital по модели 50/50, описано на странице подхода DNPI. Покупать на себя или через SL, лучше решить с налоговым консультантом до подписания договора. Точная схема конкретной сделки фиксируется в документах проекта.
Вопросы и ответы
Impuesto de Sociedades всегда 25%?
Нет. 25% — общая ставка. С 2025 года закон 7/2024 поэтапно снижает её для небольших компаний: в налоговых периодах, начинающихся в 2026 году, компания с оборотом за прошлый год меньше 1 млн € платит 19% с первых 50 000 € базы и 21% с остального. Новая компания платит 15% в первом прибыльном году и в следующем. Для entidad patrimonial — компании, которая в основном владеет имуществом без экономической деятельности, — пониженные ставки не действуют. Подробнее — в статье об Impuesto de Sociedades.
Может ли иностранец без вида на жительство владеть испанской SL?
Да. Гражданство и резидентство не мешают владеть долями испанской компании. Для управления и налоговой отчётности понадобится NIE и, как правило, назначенный администратор или представитель.