Инвестиционный подход
Modelo 210: ежегодная декларация нерезидента, даже если жильё пустует
Нерезидент, владеющий недвижимостью в Испании, обязан каждый год подавать декларацию по вменённому доходу, даже если объект не сдаётся. Пропущенные годы налоговая может доначислить с процентами и штрафом, и лучше закрыть их до продажи.
Нерезидент, у которого есть жильё в Испании, подаёт декларацию Modelo 210 каждый год, даже если квартира пустует и не сдаётся. Налог в этом случае берут с вменённого дохода — условной суммы, которую закон считает доходом от самого факта владения.
Декларация нужна и без арендного дохода
Modelo 210 — форма декларации IRNR. Её подают при продаже объекта и при получении арендного дохода — это иностранные владельцы обычно знают. О третьем случае многие не догадываются: жильё просто принадлежит нерезиденту и не сдаётся.
Тогда облагается вменённый доход (renta imputada): обычно 2% от кадастровой стоимости или 1,1%, если в муниципалитете провели общий пересмотр кадастровой стоимости и он вступил в силу в этом году или в течение десяти предыдущих лет. Ставка налога — 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных, расходы не вычитаются (Agencia Tributaria).
Что будет, если не подавать
Налоговая вправе доначислить налог за пропущенные годы, по которым ещё не истёк четырёхлетний срок давности, с процентами за просрочку и штрафом. Продажа делает нерезидента заметнее: покупатель перечисляет 3% цены по Modelo 211, а сам продавец декларирует прирост по Modelo 210. Поэтому пропущенные годы лучше подать самому до продажи: добровольная подача без требования налоговой обходится дешевле (подробнее — в вопросах ниже).
Одна форма, несколько ситуаций
Modelo 210 подают в трёх случаях: вменённый доход от незанятого жилья, доход от аренды и прирост капитала при продаже. На каждый случай — отдельная подача со своим сроком.
Удержание 3% при покупке у нерезидента оформляется другой формой, Modelo 211. Её подаёт покупатель, а удержанная сумма при продаже засчитывается в Modelo 210 продавца. Форма и инструкции — на портале Agencia Tributaria.
Что это значит для инвестора DNPI
Пока объект на ремонте и не приносит арендного дохода, обязанность подавать Modelo 210 по вменённому доходу может уже действовать. Мы советуем уточнить это сразу после покупки, а не откладывать вопрос до продажи.
Вопросы и ответы
Объект куплен через испанскую компанию. Нужно ли подавать Modelo 210?
Нет. Modelo 210 подают нерезиденты без постоянного представительства — физические и юридические лица, которые владеют активом напрямую. Испанская компания отчитывается по другим, корпоративным формам.
Сколько стоит просрочка подачи Modelo 210?
Зависит от того, исправили ли просрочку добровольно до требования налоговой или её обнаружили при проверке. Во втором случае пени и штрафы заметно выше. Точную сумму налоговая определяет в каждом случае отдельно.