Инвестиционный подход
Покупка в Барселоне по доверенности: как работает poder notarial
Poder notarial позволяет купить недвижимость в Барселоне, не прилетая в Испанию к дате сделки. Доверенность нужно оформить заранее и с точным списком полномочий.
Купить недвижимость в Барселоне, не прилетая к дате сделки, можно по poder notarial — нотариальной доверенности. По ней доверенное лицо подписывает документы от имени инвестора, включая escritura у нотариуса. Оформлять её нужно заранее и с точным перечнем полномочий: доверенность, подписанную у иностранного нотариуса, испанский нотариус без апостиля или консульской легализации может не принять, а размытая формулировка вызывает вопросы у нотариусов и банков.
Кто подписывает вместо инвестора
Доверенным лицом по poder notarial может быть юрист, представитель компании или партнёр. Для иностранных покупателей, которые не могут или не хотят лично присутствовать на каждом этапе сделки в Барселоне, это стандартный инструмент.
Где оформить: в Испании или за рубежом
Вариантов три:
- у испанского нотариуса, если инвестор хотя бы один раз приезжает лично;
- в консульстве Испании в стране проживания;
- у местного нотариуса, с последующим апостилем (если страна участвует в Гаагской конвенции 1961 года) или консульской легализацией (если нет) и, при необходимости, присяжным переводом на испанский язык.
Апостиль подтверждает подлинность подписи и печати на документе, но не его содержание, и действует только между странами — участницами конвенции. Документ из других стран проходит консульскую легализацию: сначала в МИД страны, где он выдан, затем в посольстве или консульстве Испании. Без апостиля или легализации испанский нотариус может не принять доверенность иностранного нотариуса. Доверенности, подписанной у испанского нотариуса или в консульстве Испании, не нужно ни то ни другое: консул в этом случае выступает как испанский нотариус.
Какие полномочия прописать
Полномочия в доверенности лучше перечислить явно: подписание arras и escritura, получение NIE через представителя, открытие банковского счёта, регистрация в Registro de la Propiedad. Формулировка «на все действия» слишком общая и иногда вызывает вопросы у испанских нотариусов и банков. Слишком узкая может не покрыть действие, которое понадобится в последний момент. Баланс между ними лучше согласовать с испанским юристом до оформления.
Как это используется в проектах DNPI
В DNPI Capital мы закладываем оформление доверенности для международных инвесторов в общий график сделки отдельным этапом. Начинать его стоит параллельно с due diligence, а не после его завершения. Как мы работаем с иностранным инвестором в целом, описано на странице подхода DNPI.
Вопросы и ответы
Можно ли отозвать доверенность?
Да, в любой момент, нотариальным актом об отзыве. Сделки, которые представитель уже подписал по доверенности, остаются в силе. Доверенное лицо и все стороны, которые могли на неё полагаться, нужно уведомить без промедления: то, что представитель подпишет, ещё не зная об отзыве, может сохранить силу для добросовестного контрагента.
Нужен ли присяжный перевод доверенности, оформленной не в Испании?
Как правило, да, если документ составлен не на испанском. Нотариус, который владеет языком документа, вправе перевести его сам (ст. 150 Reglamento Notarial), но заранее на это рассчитывать не стоит. Надёжнее заказать официальный перевод у присяжного переводчика (traductor jurado).