Enfoque de inversión
Comprar mediante una SL o como persona física: impuestos y riesgos
Comprar mediante una SL o a su propio nombre determina el impuesto que pagará al vender, hasta dónde llega su responsabilidad y cuántas obligaciones contables y fiscales asume.
Comprar a través de una sociedad o a título personal cambia sobre todo dos cosas: el impuesto al vender y la responsabilidad. El ITP de entrada suele ser el mismo. En la venta, la persona física tributa por el IRPF o el IRNR, y la sociedad, por el Impuesto de Sociedades: el tipo general es del 25%, y desde 2025 las sociedades pequeñas tributan a tipos más bajos. La SL limita la responsabilidad a lo aportado al capital, pero obliga a llevar contabilidad completa y a cumplir obligaciones anuales incluso los años en que no se vende nada.
Impuestos distintos en cada fase
A la entrada, por regla general, no hay diferencia: la persona física y la sociedad (normalmente una Sociedad Limitada) pagan el ITP por la escala general. En Cataluña hay una excepción desde el 27 de junio de 2025: tributa al 20% el comprador que tenga la condición de gran tenedor, sea persona física o sociedad, y también quien adquiere él solo un edificio de viviendas entero. Lo explicamos en el artículo sobre el tipo del 20%.
La diferencia aparece en la venta. La persona física residente tributa en el IRPF por la escala progresiva que grava las ganancias patrimoniales; si no es residente, en el IRNR. La sociedad paga el Impuesto de Sociedades sobre el beneficio del ejercicio: el tipo general es del 25%, y desde 2025 las sociedades pequeñas tienen tipos reducidos (los detallamos en las preguntas frecuentes). La sociedad no dispone de las deducciones personales de una persona física.
Responsabilidad y separación del riesgo
En una SL, los socios responden solo hasta el importe que han aportado al capital social. Si se compra como persona física, por las obligaciones ligadas a la operación los acreedores pueden, en principio, dirigirse contra el patrimonio personal del inversor. Es una de las razones por las que las estructuras de inversión recurren con más frecuencia a una persona jurídica en proyectos de reforma y posterior venta: en ellos el riesgo de conflictos con contratistas es mayor que en una tenencia pasiva.
Carga administrativa
La sociedad lleva contabilidad completa y cada año presenta el Impuesto de Sociedades y deposita sus cuentas anuales, aunque el inmueble aún no se haya vendido y ese ejercicio no haya habido beneficio. La persona física no necesita llevar contabilidad: sus obligaciones van ligadas al propio inmueble, es decir, a la compra, a la tenencia y a la venta. Pero la tenencia no se limita al IBI. Si el inmueble no está alquilado ni es la vivienda habitual, cada año hay que declarar la renta imputada: el residente, en el IRPF; el no residente, con el Modelo 210 (más detalles). Si está alquilado, se declaran los rendimientos del alquiler. Aun así, para un proyecto puntual la carga administrativa de una sociedad es claramente mayor.
Cómo lo hacemos en DNPI Capital
En los proyectos de DNPI, por lo general, el inmueble se registra directamente a nombre del inversor o de la estructura que él designe, de modo que el inversor es el titular desde el primer día. Si para la operación necesita su propia sociedad, le ayudamos a constituirla. Cómo se reparte el beneficio del proyecto entre el inversor y DNPI Capital con el modelo 50/50 lo explicamos en la página sobre el enfoque de DNPI. Si le conviene comprar a su nombre o mediante una SL, decídalo con un asesor fiscal antes de firmar el contrato. El esquema exacto de cada operación se fija en la documentación del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿El Impuesto de Sociedades es siempre del 25%?
No. El 25% es el tipo general. Desde 2025, la Ley 7/2024 lo rebaja de forma escalonada para las sociedades pequeñas: en los periodos impositivos que empiecen en 2026, una sociedad cuyo importe neto de la cifra de negocios del ejercicio anterior sea inferior a 1 millón de euros tributa al 19% por los primeros 50.000 € de base imponible y al 21% por el resto. Una sociedad de nueva creación tributa al 15% en el primer ejercicio con base positiva y en el siguiente. Estos tipos reducidos no se aplican a la entidad patrimonial, es decir, a la sociedad que básicamente tiene bienes sin desarrollar una actividad económica. Más detalles en el artículo sobre el Impuesto de Sociedades.
¿Puede un extranjero sin permiso de residencia ser socio de una SL española?
Sí. Ni la nacionalidad ni la residencia impiden tener participaciones en una sociedad española. Para la gestión y las obligaciones fiscales necesitará el NIE y, por lo general, un administrador o representante designado.