Enfoque de inversión
ITP del 20% para grandes tenedores en Cataluña: a quién y desde cuándo
Desde el 27 de junio de 2025, la compra de vivienda en Cataluña por un gran tenedor tributa por ITP al 20%, no al 10–13% habitual. En Barcelona la condición se alcanza ya con cinco pisos, así que hay que comprobarla antes de cada operación.
Desde el 27 de junio de 2025, quien compra vivienda en Cataluña con la condición de gran tenedor paga el ITP al 20%, no según la escala habitual del 10–13%. En Barcelona esa condición se alcanza ya con cinco pisos, así que un inversor con una cartera pequeña debe comprobarla antes de cada compra.
Qué cambió el Decret llei 5/2025
El tipo agravado lo introdujo el Decret llei 5/2025, de 25 de marzo de 2025 (DOGC n.º 9379): un 20%, en lugar del 10–13% habitual, en las compras de vivienda por grandes tenedores. Según la Agència Tributària de Catalunya, se aplica a las operaciones realizadas desde el 27 de junio de 2025.
Ese mismo 20% lo paga quien compra un edificio residencial entero, aunque no sea gran tenedor. Se exceptúa la persona física que adquiere un edificio de cuatro viviendas como máximo si todas van a ser vivienda habitual suya y de familiares hasta el segundo grado: hay que instalarse en un plazo de 12 meses y residir en ellas al menos tres años.
Quién es gran tenedor
Es gran tenedor la persona física o jurídica titular en Cataluña de más de diez inmuebles de uso residencial o de más de 1.500 m² de superficie residencial. Hay un segundo criterio: cinco o más inmuebles residenciales en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, sin contar garajes ni trasteros. Barcelona es una de esas zonas, de modo que aquí el umbral es, en la práctica, de cinco pisos.
La condición se determina antes de la operación: quien tiene cuatro pisos en una de esas zonas compra el quinto con la escala general, y es la compra siguiente la que tributa al 20%. La vivienda habitual de una persona física no entra en el cómputo. Y si un gran tenedor compra un piso para vivir en él de forma permanente (al menos tres años), tampoco se aplica el 20%. Estas reglas las recoge la ATC en su página de tipos del ITP.
Si junto con el piso se compran un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento —a la vez o en el mismo edificio—, tributan al mismo tipo del 20%.
Cuánto cuesta equivocarse con la condición
Un error al determinar la condición de gran tenedor duplica el impuesto. En un inmueble de 600.000 €, son 60.000 € frente a 120.000 €.
Cómo se aplica este tipo lo precisa la Resolución 3/2025 de la Direcció General de Tributs i Joc (modificada por la Resolución 2/2026). La interpretación para la estructura concreta del comprador se revisa antes de cada operación: lo que valió en una compra anterior no sirve de argumento.
Cómo lo tenemos en cuenta en los proyectos de DNPI
DNPI Capital estructura cada proyecto como una operación independiente y no acumula en una misma sociedad una cartera de decenas de inmuebles. Si a una operación concreta le corresponde el tipo de gran tenedor lo comprobamos caso por caso en la fase de due diligence: antes de entregar las arras, no después. El procedimiento general de comprobación se explica en la sección de revisión jurídica del inmueble.
Preguntas frecuentes
¿El 20% afecta solo a las sociedades o también a los inversores particulares?
También a los particulares. La definición de gran tenedor se aplica por igual a personas físicas y jurídicas: lo que cuenta es el número de inmuebles y dónde están, no la forma de titularidad.
Tengo cuatro pisos en Madrid y compro el primero en Barcelona. ¿Soy gran tenedor?
No, si no tiene otros inmuebles. Los umbrales de «más de diez inmuebles» y «más de 1.500 m²» solo cuentan viviendas en Cataluña. El de «cinco o más» cuenta viviendas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, y la ATC cita dos zonas de este tipo, ambas en Cataluña. Los pisos de Madrid no entran en ninguno de esos cómputos. Aun así, conviene confirmar con un asesor fiscal cómo se aplica a su estructura de titularidad.