Enfoque de inversión
Impuesto de Sociedades al vender un inmueble: 25% o tipos reducidos
Cuando una sociedad vende un inmueble, el beneficio tributa en el Impuesto de Sociedades: el tipo general es del 25% y, desde 2025, las sociedades pequeñas pagan menos; no hay deducciones personales como las de una persona física. Pero esa no es la carga final de su propietario.
Cuando el vendedor del inmueble es una sociedad, el beneficio no tributa en el IRPF ni en el IRNR, sino en el Impuesto de Sociedades. El tipo general es del 25%, y desde 2025 las sociedades pequeñas tributan a tipos más bajos. No hay deducciones personales como las de una persona física. Pero el impuesto de la sociedad no es la carga final de su propietario: cuando el dinero llega a una persona física, puede sumarse un segundo nivel de tributación.
Otro impuesto, otra lógica
Si el inmueble es de una sociedad (por ejemplo, una Sociedad Limitada), el beneficio de la venta se integra en la base imponible de la sociedad de ese ejercicio. El tipo general es del 25%. Desde 2025, la Ley 7/2024 lo rebaja de forma escalonada para las sociedades pequeñas. En los periodos impositivos que empiecen en 2026, una sociedad cuyo importe neto de la cifra de negocios del ejercicio anterior sea inferior a 1 millón de euros tributa al 19% por los primeros 50.000 € de base imponible y al 21% por el resto, y una empresa de reducida dimensión (cifra de negocios inferior a 10 millones de euros), al 23%. Una sociedad de nueva creación tributa al 15% en el primer ejercicio con base imponible positiva y en el siguiente.
Los tipos reducidos no se aplican a la entidad patrimonial, es decir, a la sociedad en la que más de la mitad del activo no está afecto a una actividad económica. El arrendamiento de inmuebles solo cuenta como actividad económica si la sociedad tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Los tipos y las excepciones están en el artículo 29 de la ley del impuesto (Ley 27/2014 en el BOE).
El beneficio de la sociedad no es dinero del propietario
El impuesto se calcula sobre el resultado de la sociedad al cierre del ejercicio, que recoge todos sus ingresos y gastos, no una sola operación. Es un impuesto de la propia sociedad, no un impuesto personal de su propietario. El dinero solo llega al propietario cuando la sociedad se lo paga, por ejemplo, en forma de dividendos.
Segundo nivel: el impuesto al sacar el dinero
La sociedad paga el Impuesto de Sociedades sobre el beneficio y después reparte dividendos a la persona física que participa en ella, que puede tener que pagar su propio impuesto (IRPF o IRNR sobre dividendos). Por eso la carga total para el perceptor final suele superar el tipo del impuesto societario. Para comparar la compra mediante una sociedad con la compra a título personal, conviene fijarse en el importe que al final llega al propietario, no en un solo tipo.
Cómo funciona en DNPI
En los proyectos de DNPI, por lo general, el inmueble se registra directamente a nombre del inversor o de la estructura que él designe. Si el titular es una persona física, al vender tributa por el IRPF o el IRNR; los detalles están en los artículos sobre el IRPF y el IRNR. El Impuesto de Sociedades pasa a ser el impuesto de la operación cuando el inversor compra a través de su propia sociedad. Cómo se reparte el beneficio del proyecto al 50/50 entre el inversor y DNPI Capital lo explicamos en la página sobre nuestro enfoque; el esquema exacto de cada operación se fija en la documentación del proyecto. Cómo tributan en su caso sus ingresos debe consultarlo con su asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿El tipo del Impuesto de Sociedades es siempre del 25%?
No. El 25% es el tipo general. Las sociedades pequeñas y las de nueva creación tienen tipos reducidos (en 2026, entre el 15% y el 23%), pero no la entidad patrimonial. Hay que fijarse en el ejercicio concreto, en la cifra de negocios y en la estructura.
Si la sociedad pierde dinero en otro proyecto, ¿se reduce el impuesto de la operación con beneficio?
Por regla general, sí: la sociedad declara el resultado conjunto del ejercicio, y las pérdidas de unas operaciones reducen la base imponible total. El mecanismo exacto depende de cómo lleve la sociedad su contabilidad.