Инвестиционный подход
Valor de referencia: почему цена в договоре — не всегда база ITP
С 2022 года ITP в Испании считают от большего из значений — цены сделки или официального valor de referencia. Заниженная цена в договоре налог не снижает.
Базой ITP при покупке недвижимости в Испании служит не обязательно цена из договора. С 2022 года, после реформы Ley 11/2021, налог считают от наибольшей из трёх величин: цены, указанной в договоре, стоимости, заявленной сторонами, или valor de referencia. Если этот официальный ориентир выше цены покупки, ITP всё равно платится с него.
Что такое valor de referencia
Это ориентир стоимости объекта, который Dirección General del Catastro рассчитывает ежегодно по данным о реальных сделках в районе. Тот же ориентир задаёт минимальную базу налога на наследство и дарение (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
Если у объекта официально не назначен valor de referencia (например, у нетипичной недвижимости), базой становится большая из величин: заявленная стоимость, цена сделки или рыночная стоимость.
Как узнать значение до сделки
Valor de referencia — публичные данные: его можно посмотреть заранее, до подписания arras, в электронной канцелярии Catastro по адресу объекта или по кадастровому номеру. Споры о нём в Каталонии рассматривает Agència Tributària de Catalunya, порядок разберём ниже.
Если ориентир кажется завышенным
По статье 10 закона об ITP оспорить valor de referencia можно только двумя путями. Первый — заплатить налог от ориентира, а потом подать заявление об исправлении декларации (rectificación de autoliquidación). Второй — обжаловать доначисление, если налоговая его выставит (recurso de reposición contra la liquidación). Если просто указать в декларации сумму ниже ориентира, ATC начнёт проверку и доначислит разницу с процентами. В обоих случаях ATC решает на основании обязательного заключения Catastro, которое подтверждает или исправляет значение. Доказывать завышение придётся налогоплательщику, и без независимой экспертной оценки спор, скорее всего, будет проигран.
Для объектов, у которых valor de referencia нет, ATC проверяет стоимость по своей методике: её ежегодно публикует Instrucción de comprobación de valores.
Что это значит для бюджета проекта
Считать ITP от цены из объявления продавца — ошибка. Сначала нужен valor de referencia по конкретному кадастровому номеру, и только потом расчёт бюджета. В проектах DNPI Capital мы запрашиваем его на этапе due diligence, до внесения задатка. Из чего ещё складывается бюджет, мы разбираем в статье о полном бюджете проекта.
Вопросы и ответы
Можно ли законно указать в escritura заниженную цену, чтобы снизить ITP?
Нет. Если valor de referencia выше, налог рассчитают от него, какую бы цену ни написали стороны. Кроме того, занижение цены может быть квалифицировано как уклонение от налога.
Valor de referencia меняется каждый год?
Да. Catastro пересматривает значения ежегодно по данным о реальных сделках в зоне, поэтому прошлогодний ориентир может не совпадать с текущим. Проверять его стоит в год покупки, а не по старой справке.