Valor de referencia: por qué el precio no siempre es la base del ITP

La base del ITP al comprar un inmueble en España no tiene por qué ser el precio del contrato. Desde 2022, tras la reforma de la Ley 11/2021, el impuesto se calcula sobre el mayor de tres importes: el precio que figura en el contrato, el valor declarado por las partes o el valor de referencia. Si esa referencia oficial supera el precio de compra, el ITP se paga igualmente sobre ella.

Qué es el valor de referencia

Es un valor orientativo del inmueble que la Dirección General del Catastro calcula cada año a partir de las compraventas reales de la zona. La misma referencia marca la base mínima del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, tanto en herencias como en donaciones.

Si un inmueble no tiene asignado oficialmente un valor de referencia (por ejemplo, un inmueble atípico), la base pasa a ser el mayor de estos importes: el valor declarado, el precio de la operación o el valor de mercado.

Cómo conocerlo antes de la operación

El valor de referencia es un dato público: puede consultarse de antemano, antes de firmar las arras, en la sede electrónica del Catastro con la dirección del inmueble o su referencia catastral. En Cataluña, las impugnaciones las resuelve la Agència Tributària de Catalunya; el procedimiento se explica más abajo.

Si el valor de referencia parece inflado

Según el artículo 10 de la ley del ITP, el valor de referencia solo puede impugnarse por dos vías. La primera: pagar el impuesto sobre la referencia y después solicitar la rectificación de la autoliquidación. La segunda: recurrir la liquidación si Hacienda la gira (recurso de reposición contra la liquidación). Si en la autoliquidación se declara sin más un importe inferior a la referencia, la ATC abrirá un procedimiento y liquidará la diferencia con intereses. En ambos casos la ATC resuelve con un informe preceptivo y vinculante del Catastro, que ratifica o corrige el valor. La carga de demostrar que está inflado recae en el contribuyente, y sin una tasación pericial independiente lo más probable es perder.

Para los inmuebles sin valor de referencia, la ATC comprueba el valor con su propia metodología, que publica cada año en la Instrucción de comprobación de valores.

Qué supone para el presupuesto del proyecto

Calcular el ITP a partir del precio que el vendedor pone en el anuncio es un error. Primero hay que obtener el valor de referencia de la referencia catastral concreta, y solo después cerrar el presupuesto. En los proyectos de DNPI Capital lo solicitamos en la fase de due diligence, antes de entregar las arras. De qué más se compone el presupuesto lo explicamos en el artículo sobre el presupuesto completo de un proyecto.