Инвестиционный подход
Льготы по ITP в Каталонии: почему инвестору они не достаются
В Каталонии есть пониженные ставки ITP для отдельных категорий покупателей основного жилья. Инвестиционная покупка, тем более через компанию, под них не подпадает.
Льготные ставки ITP в Каталонии к инвестиционной покупке не применяются. Все они привязаны к приобретению основного жилья физическим лицом, отвечающим конкретным критериям, поэтому компания или частный инвестор, покупающий объект под реновацию и перепродажу, платит по полной прогрессивной шкале.
Какие льготы существуют
Покупатель в возрасте до 35 лет включительно платит 5% вместо 10%, если сумма его общей базы и базы сбережений по последней декларации IRPF за вычетом личного и семейного минимума не превышает 36 000 € (до 27 июня 2025 года возрастной порог был 32 года). Он обязан въехать в жильё в течение 12 месяцев и, как правило, жить в нём не менее трёх лет. Свои ставки есть для многодетных и неполных семей и для людей с инвалидностью. Перечень и условия публикует ATC.
Почему инвестору они не достаются
Каждый льготный режим требует покупки habitual — основного постоянного жилья — физическим лицом, которое отвечает критериям. Компания, приобретающая объект для реновации и перепродажи, или частный инвестор, который не собирается в нём жить, под эти категории не подпадают ни при каких условиях. Льготу исключает сама природа сделки.
При этом «полная прогрессивная шкала» — не потолок риска, а его нижняя граница. Если покупатель — компания или физлицо со статусом gran tenedor, либо речь о покупке целого жилого здания, вместо шкалы 10–13% применяется ставка 20% (ITP для gran tenedor в Каталонии). Перед сделкой стоит проверить оба риска: недоступность льготы и возможность более высокой ставки, а не только первый.
Где возникает ошибка в расчёте
В маркетинговых материалах и сетевых калькуляторах встречается «средняя» или «льготная» ставка ITP. Она создаёт у инвестора ложное ожидание. Заложить в бюджет сниженную ставку, рассчитывая на статус, недоступный юрлицу или непроживающему покупателю, — верный способ получить кассовый разрыв на этапе оформления, когда счёт от gestoría придёт на полную сумму.
Как считаем мы
Все сценарии в калькуляторе DNPI и в описаниях проектов считаются по полной прогрессивной шкале ITP. Льгот, которые не применимы к инвестиционной структуре сделки, в расчёте нет.
Вопросы и ответы
Если инвестор — физическое лицо и планирует со временем переехать в объект, льгота применится?
Нет. Льгота оценивается на момент сделки: объект должен покупаться как основное жильё и соответствовать её условиям сразу. Поменявшиеся позже планы уже уплаченный налог задним числом не пересчитывают.
А если купить через компанию, но в объекте будет жить сотрудник?
Не сработает. Льготы ITP адресованы физическому лицу, покупающему себе основное жильё, а не юридическому лицу-приобретателю, поэтому такая схема на налог не влияет.