Новостройка или вторичка: IVA 10% + AJD против ITP в Каталонии

Новое жильё, купленное напрямую у застройщика, облагается IVA 10% и AJD, вторичное — ITP по прогрессивной шкале Каталонии. Для частного инвестора IVA на входе обычно не возмещается, поэтому ставка ниже ещё не значит, что покупка обойдётся дешевле.

Два налоговых режима на одном рынке

Первая передача нового жилья (directamente от застройщика) облагается налогом на добавленную стоимость (IVA) по ставке 10%. К нему добавляется Actos Jurídicos Documentados (AJD) — гербовый сбор, в Каталонии обычно 1,5% от цены. Любая последующая перепродажа — это уже вторичное жильё, и с неё платят ITP по прогрессивной каталонской шкале (10–13%). Перепутать режимы значит ошибиться в бюджете на несколько процентных пунктов.

Почему низкая ставка IVA не всегда выгоднее

Сравнивать льготные 10% IVA с 12–13% ITP некорректно: это ставки последних траншей прогрессивной шкалы, а не эффективная ставка на всю цену (мы разбираем это в статье о прогрессивной шкале ITP). К IVA 10% при покупке новостройки добавляется AJD 1,5%, то есть на входе реальная нагрузка — 11,5% от цены. Эффективная ставка ITP на вторичное жильё в этом же диапазоне цен ниже: 10% до 600 000 €, около 10,33% на 900 000 €, 10,5% на 1 000 000 € и 11% на 1 500 000 €. Сравняется с IVA+AJD она только на объекте порядка 2 000 000 €. Иначе говоря, на большинстве сделок вторичное жильё по ITP обходится дешевле новостройки по IVA+AJD, а не дороже.

Аргумент «IVA не возмещается» тоже слабый сам по себе: ITP не возмещается никогда и никому, точно так же. Зачесть входной IVA может только бизнес, который перепродаёт объект с начислением IVA на выходе, а перепродажа отремонтированной квартиры частному покупателю — это вторая передача, освобождённая от IVA (ст. 20.Uno.22 LIVA), так что для проекта DNPI Capital такого зачёта в любом случае нет. Поэтому решает не возможность вычета налога, а фактическая сумма к уплате на конкретной цене.

Ремонт тоже облагается по-разному

Ремонтные работы для компании-инвестора облагаются IVA по общей ставке 21%. Льготная ставка 10% рассчитана на физическое лицо, которое ремонтирует жильё для личного использования — не обязательно основное, но не сданное в аренду и не связанное с бизнесом, — при условии, что зданию больше двух лет, а материалы подрядчика не превышают 40% базы работ (Agencia Tributaria). Сдача жилья в аренду эту льготу исключает так же, как и покупка через компанию. Эту разницу мы отдельно разбирали в статье о полном бюджете проекта: расчёт чаще всего ломается именно на ней.

Когда определять налоговый режим

Тип объекта, новостройка или вторичка, нужно знать до расчёта бюджета, а не после: от него зависит, какую строку налога закладывать. В калькуляторе DNPI сценарии для каждого налогового режима считаются раздельно.