Инвестиционный подход
Прогрессивная шкала ITP в Каталонии: как считаются 10–13%
ITP в Каталонии — не плоская ставка 10% или 13%, а прогрессивная шкала по траншам. Ошибка в расчёте базы обходится в тысячи евро.
ITP в Каталонии считается по траншам: 10% на первые 600 000 € цены, 11% на следующие 300 000 € (до 900 000 €), 12% на следующие 600 000 € (до 1 500 000 €) и 13% на часть свыше 1 500 000 €. Применять одну ставку ко всей цене — частая ошибка. Актуальные транши и условия публикует Agència Tributària de Catalunya.
Ставка не одна — их четыре, и они складываются
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) платится при покупке вторичной недвижимости в Каталонии. Шкала прогрессивная: каждая ставка действует только на свою часть цены, а налог равен сумме платежей по всем траншам. Ставку последнего транша нельзя просто умножить на полную цену.
Пример на объекте за 1 000 000 €
| Часть цены | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| первые 600 000 € | 600 000 € × 10% | 60 000 € |
| следующие 300 000 € | 300 000 € × 11% | 33 000 € |
| оставшиеся 100 000 € (до 1 000 000 €) | 100 000 € × 12% | 12 000 € |
| Итого ITP | 105 000 € |
Эффективная ставка — 10,5% от цены, а не 12%, которые получились бы, если наивно применить ставку последнего транша ко всей сумме.
От чего считается налог
База — не обязательно цена договора. С 2022 года налог считается от наибольшей из величин: цены сделки, заявленной стоимости или valor de referencia. Это официальный ориентир, который рассчитывает государственный Catastro. Если цена в договоре ниже ориентира, налоговая доначислит налог с разницы. Как работает этот механизм, мы разбираем в отдельной статье о valor de referencia.
Как это встроено в расчёт DNPI
В бюджете проекта ITP — крупнейшая статья расходов на входе после самой цены объекта. Для объектов дороже 600 000 € из-за прогрессии точный расчёт перестаёт быть тривиальным. Калькулятор DNPI считает ITP по фактической цене каждого сценария, а не по округлённой ставке.
Вопросы и ответы
Можно ли платить ITP по средней ставке 11%, если объект стоит 900 000 €?
Нет. Средняя ставка получается из расчёта по траншам, отдельного такого тарифа нет. Для 900 000 € платёж составит 60 000 + 33 000 = 93 000 €, то есть эффективно 10,33%.
ITP платится от цены в договоре или от valor de referencia?
От наибольшей из величин: цены сделки, заявленной стоимости или valor de referencia catastral. Этот ориентир рассчитывает государственный Catastro, и если он выше цены сделки, налог считается от него. Не путайте его с valor catastral — кадастровой стоимостью, от которой считают налог на недвижимость IBI: базой ITP она не служит.