Инвестиционный подход
Comprobación de valores: если Hacienda не согласна с ценой сделки
Налоговая вправе проверить, не занижена ли заявленная стоимость объекта, и доначислить налог с пенями. Как работает механизм и как убрать риск до подписания arras.
Comprobación de valores — право налоговой администрации Каталонии проверить, не занижена ли задекларированная стоимость объекта относительно рыночной, и доначислить ITP с пенями, если занижена. С введением valor de referencia catastral в 2022 году проверка стала почти автоматической: заявленная база ниже официального ориентира — и разница становится предметом доначисления без экспертизы по каждой сделке. Защита одна: узнать официальное значение до подписания arras и считать налог от него.
Право проверки — не формальность
Раньше каждое расхождение требовало отдельной экспертной проверки. Теперь ориентир публикуется заранее, и сравнение с ним не требует решения инспектора. Методику налоговая администрация описывает в ежегодной Instrucción de comprobación de valores.
Что происходит при доначислении
Если инспекция считает базу ITP заниженной, покупатель получает требование на разницу налога плюс пени за просрочку. При признаках намеренного занижения цены в документах возможны санкции сверх суммы налога. Требование можно оспорить, но доказывать рыночную стоимость придётся налогоплательщику, а не налоговой.
Как этого избежать заранее
Запросите valor de referencia по кадастровому номеру объекта до подписания arras. Когда официальное значение известно, налог можно посчитать точно и заранее, а не от цены из объявления — так снимается большая часть риска. Как устроен сам ориентир — в статье о valor de referencia catastral.
Место в due diligence
В проверке объекта перед сделкой DNPI Capital запрашивает налоговую базу обязательно, а не как опцию: она влияет на итоговый бюджет проекта не меньше, чем состояние здания. Общий порядок проверки — в разделе юридической проверки объекта.
Вопросы и ответы
Проверяют ли каждую сделку или выборочно?
Сравнение с valor de referencia происходит при подаче декларации по каждой сделке: расхождение фиксирует система, а не инспектор, который решил проверить именно вас.
Можно ли оспорить доначисление?
Да, но для этого обычно нужна независимая экспертная оценка объекта, подтверждающая более низкую рыночную стоимость. Без неё спорить с официальным ориентиром на практике сложно.