Инвестиционный подход
День сделки у нотариуса: как проходит подписание escritura
Escritura pública — не формальная подпись: нотариус проверяет пакет документов, официально фиксирует переход права и в тот же день уведомляет реестр.
В день сделки стороны подписывают escritura pública у нотариуса, покупатель рассчитывается с продавцом, а нотариус проверяет документы и фиксирует переход права. Обычно в тот же день он направляет предварительное уведомление в Registro de la Propiedad. Налоги и оплаты к этому моменту уже должны быть согласованы: на месте их не решают.
Нотариус не просто заверяет подпись
В испанской системе нотариус — независимое должностное лицо. Перед подписанием escritura pública он обязан проверить nota simple registral в реальном времени, личности сторон (включая NIE), полномочия представителей по доверенности и отсутствие явных препятствий для сделки. В англосаксонской системе такую проверку чаще берёт на себя отдельный юрист или страховщик титула.
Как проходит подписание
Стороны подписывают escritura в присутствии нотариуса — лично или через представителей по poder notarial. Одновременно проходит финальный расчёт, обычно банковским чеком (cheque bancario) или подтверждённым переводом. Нотариус зачитывает вслух основные условия акта, стороны подтверждают согласие, документ подписывают, и он получает нотариальный номер.
Что происходит сразу после
Предварительное уведомление, которое нотариус обычно оперативно отправляет в Registro de la Propiedad в день подписания, «застолбляет» сделку в реестре. Полная регистрация проходит позже. Сама escritura (matriz) остаётся в протоколе нотариуса. Простую копию (copia simple) покупатель получает в тот же день, а официальную копию с силой оригинала (copia autorizada) обычно забирает позже через gestoría — после уплаты налога и регистрации в реестре.
Что нужно подготовить заранее
До дня сделки согласуйте всё, что касается денег: налоги (ITP, а при покупке нового жилья — IVA и AJD), удержание 3%, если продавец нерезидент, оплату gestoría и нотариального тарифа. Решать эти вопросы на месте поздно. Что происходит с документами после подписания, подробно разобрано в статье о регистрации права.
Вопросы и ответы
Сколько длится сама церемония подписания?
Обычно от 20 до 60 минут. Дольше бывает, когда сделка сложная, сторон много или есть ипотека и нужен представитель банка.
Можно ли изменить условия сделки прямо в день подписания?
Формально да, если согласны обе стороны. На практике это риск и задержка, поэтому существенные условия согласуют заранее, а escritura только закрепляет готовые договорённости.