PEUAT: где в Барселоне ещё можно открыть отель

PEUAT решает вопрос лицензии раньше, чем экономика проекта

Прежде чем считать доходность отельного проекта в Барселоне, нужно ответить на один вопрос: разрешено ли в этой зоне вообще новое туристическое размещение. Ответ даёт PEUAT (Pla Especial Urbanístic d'Allotjaments Turístics) — специальный градостроительный план, регулирующий отели, туристические апартаменты, туристическое жильё и студенческие резиденции на территории всего муниципалитета, кроме таких зон, как Кольсерола и неурбанизируемые земли. План распространяется на все формы туристического размещения сразу, а не только на классические отели — это важно держать в уме, если рассматривается конверсия здания под любой формат размещения, а не именно под отель в узком смысле.

Логика зонирования: от дефицита к запрету

PEUAT делит город на зоны в зависимости от того, насколько территория уже насыщена туристическим жильём. Зона 1 — самая насыщенная: там не разрешено открывать новые туристические заведения и расширять существующие. Это не ограничение по метражу или по типу здания — это полный запрет на новое размещение независимо от того, насколько привлекателен сам объект или сделка. Другие зоны PEUAT допускают новое размещение с теми или иными условиями, но логика одна: чем выше насыщенность территории, тем меньше пространства для нового проекта.

Действующая версия плана

Текущая редакция PEUAT окончательно утверждена 23 декабря 2021 года и вступила в силу 26 января 2022 года. Предыдущая версия 2017 года была отменена Верховным судом Каталонии, а версия 2021 года была принята с содержанием, по сути аналогичным отменённой. Для инвестора это означает, что план — не временная мера, а устоявшаяся регуляторная рамка, действующая уже несколько лет. То, что более ранняя версия была отменена судом, а затем практически воспроизведена, показывает: логика ограничения устойчива и не является случайным административным решением одного момента.

Что это значит для отельной стратегии DNPI

Проверка зоны PEUAT для целевого объекта или участка — это первое, что делается до какого-либо другого анализа отельной сделки. Здание, идеально подходящее под конверсию в отель по планировке, локации и состоянию, просто не получит новую лицензию, если оно стоит в Зоне 1 — вне зависимости от того, насколько хороша остальная экономика сделки. Это правило применяется наравне с проверкой охранного статуса объекта: если здание находится в историческом центре, к зонированию PEUAT добавляется ещё и вопрос охраны наследия — см. материал о защите объектов в историческом центре. Обе проверки — предварительные фильтры, а не детали, которые можно уточнить позже по ходу сделки.

Порядок действий на практике

Для стратегии работы с отелями правильная последовательность такая: сначала зона PEUAT, затем охранный статус здания, и только после этого — расчёт доходности, конверсии и операционной модели. Перестановка этого порядка — типичная ошибка: инвестор находит здание, влюбляется в него, а затем узнаёт, что лицензия невозможна в принципе. Проверка зоны занимает немного времени и полностью снимает этот риск на раннем этапе.