Что иметь на руках перед подписанием arras: числовой чек-лист

Разница между «проверено» и «есть в руках»

Перед подписанием договора задатка (arras) многие инвесторы говорят себе, что due diligence «в целом сделан». Проблема в слове «в целом»: перед подписью нужны не общие впечатления, а конкретные документы и цифры, буквально лежащие на столе. Ниже — список того, что должно быть в руках, а не «проверено когда-то по ходу переговоров». Это не повторение материалов о цене входа, полном бюджете или due diligence, уже опубликованных на сайте, а их практический итог в формате, который можно свериться по пунктам буквально накануне визита к нотариусу.

Список: что должно быть на руках перед подписанием

• Свежая nota simple по объекту — не та, что смотрели месяц назад, а актуальная на момент подписания, с проверкой обременений и зарегистрированных прав.
• Точный расчёт ITP для конкретной согласованной цены сделки, а не ориентировочная ставка «по памяти» — методика расчёта разобрана в материале о цене входа.
• Полный бюджет входа, включающий не только цену объекта, но нотариальные, регистрационные расходы и услуги gestoría — см. материал о полном бюджете.
• Смета на реновацию от реального технического обследования, а не ориентировочная оценка по правилу «столько-то евро за метр». Правило по метру годится для первой прикидки, но не для решения подписывать задаток.
• Пройденный юридический чек-лист due diligence — обременения, статус аренды, история лицензий объекта, по методике из чек-листа due diligence.
• Определённый тип задатка — arras penitenciales (можно отказаться от сделки, потеряв или вернув в двойном размере сумму задатка) или arras confirmatorias (обязывают к исполнению сделки) — тип должен быть понятен и осознанно выбран, а не оставлен на усмотрение формулировки в шаблоне договора.
• Разбор арендатора, если объект уже сдан — платёжеспособность, гарантии, условия на случай его ухода, по методике из материала о стратегии с коммерческим арендатором.

Почему именно эти пункты, а не общий список «на всякий случай»

Каждый пункт в списке закрывает конкретный риск, который реализуется уже после подписания arras, когда отказаться от сделки становится дорого или невозможно. Nota simple без обновления рискует пропустить обременение, зарегистрированное недавно. Смета по правилу большого пальца вместо реального обследования оборачивается перерасходом бюджета уже после того, как отступать поздно. Неопределённый тип задатка превращается в спор о том, можно ли вообще выйти из сделки, именно в тот момент, когда выходить уже нужно.

Как использовать этот список на практике

Список стоит проходить буквально по пунктам перед датой подписания, а не держать в уме как общее ощущение готовности. Для черновой прикидки цифр по цене и налогам можно использовать калькулятор, но финальные цифры перед подписью должны быть подтверждены документами и обследованием, а не оценкой из калькулятора. Если хотя бы один пункт списка не закрыт документом на руках, разумнее сдвинуть дату подписания, чем подписывать на основании устных заверений продавца или агента.

Итог

Задаток — это точка, после которой цена ошибки резко растёт. Каждый пункт этого списка существует именно для того, чтобы к моменту подписания на столе были не предположения, а конкретные, проверенные цифры и документы.