Qué tener antes de firmar arras: documentos y cifras

La diferencia entre «revisado» y «documentado»

Antes de firmar arras, muchos inversores consideran que la due diligence está «más o menos hecha». Ese matiz es el problema: hacen falta documentos y cifras concretas sobre la mesa, no impresiones generales. La lista siguiente reúne lo que debe estar disponible, no simplemente haberse comentado durante las negociaciones. Es la aplicación práctica de los artículos sobre precio de entrada, presupuesto y due diligence, para comprobar cada punto incluso la víspera de acudir a notaría.

Qué debe tenerse antes de firmar

• Nota simple reciente, vigente para el momento de la firma, no la consultada un mes antes, con revisión de cargas y derechos inscritos.
• Cálculo exacto del ITP para el precio concreto acordado, no un porcentaje aproximado recordado de memoria. El método figura en precio de entrada.
• Presupuesto completo de adquisición, incluyendo notaría, Registro y gestoría además del precio; véase presupuesto completo.
• Presupuesto de reforma basado en una inspección técnica real, no una cifra genérica por metro. Esa regla sirve para una primera estimación, no para decidir unas arras.
• Lista jurídica de due diligence completada, con cargas, situación arrendaticia e historial de licencias, según la lista de due diligence.
• Tipo de arras definido: penitenciales, que permiten desistir perdiendo o devolviendo el doble del importe, o confirmatorias, que obligan a cumplir. Debe elegirse conscientemente, sin dejarlo a la redacción casual de una plantilla.
• Análisis del arrendatario si el inmueble está alquilado: solvencia, garantías y condiciones de salida, según la estrategia con arrendatario comercial.

Por qué estos puntos

Cada uno cubre un riesgo que se materializa después de las arras, cuando desistir resulta caro o imposible. Una nota simple antigua puede omitir una carga reciente. Un presupuesto aproximado puede generar un sobrecoste cuando ya es tarde para retirarse. Un tipo de arras ambiguo puede provocar precisamente la discusión sobre si es posible salir cuando se necesita hacerlo.

Cómo utilizar la lista

Conviene recorrerla punto por punto antes de la fecha de firma, en lugar de mantener una sensación general de preparación. La calculadora ayuda a estimar precio e impuestos, pero las cifras finales deben estar respaldadas por documentación e inspección. Si falta un documento que cierre cualquiera de estos puntos, resulta más prudente aplazar la firma que basarse en garantías verbales del vendedor o del agente.

Conclusión

Las arras marcan el momento en que el coste de equivocarse aumenta considerablemente. Cada punto busca que al firmar existan cifras y documentos comprobados, no suposiciones.