Инвестиционный подход
Комиссия агентства при покупке в Барселоне: кто её платит
В Испании комиссию агентства традиционно платит продавец, но в Барселоне всё больше агентств берут плату и с покупателя. Разбираем, как это устроено на практике.
При покупке недвижимости в Барселоне комиссию агентства традиционно платит продавец, и обычно она уже заложена в цену, которую видит покупатель. Но часть барселонских агентств берёт вознаграждение и с покупателя, а если покупатель сам нанимает агента, он платит ему отдельно. Размер комиссии зависит от объекта и агентства, общей цифры для всех сделок нет.
Кто платит обычно
На испанском рынке недвижимости комиссию агентства традиционно платит продавец. Обычно она уже включена в структуру сделки и не добавляется сверху к цене, которую видит покупатель. На некоторых других рынках иначе: там покупательская комиссия — отдельная стандартная статья расходов.
Сколько составляет комиссия
Законодательно закреплённой ставки нет. Комиссия сильно варьируется и зависит от типа объекта, региона и конкретного агентства, поэтому обобщённой цифры для всех сделок не существует. Диапазон и условия уточняют по конкретному листингу и агентству; усреднённые цифры из интернета здесь плохой ориентир.
Когда покупатель тоже платит комиссию
Если покупатель отдельно нанимает собственного агента для поиска и сопровождения сделки (buyer's agent), он обычно платит ему напрямую по отдельному договору. Комиссия, которую продавец платит своему агенту, от этого не зависит. Инвестору, который покупает удалённо, buyer's agent может окупиться именно экономией времени: не нужно лично присутствовать на каждом этапе.
Второй случай — агентство продавца берёт отдельную плату и с покупателя. В Барселоне такая практика растёт, писала газета Ara в 2024 году. Юристы, которых цитирует издание, считают, что требовать такую плату можно только по договору, где прямо сказано, что это вознаграждение за посредничество; строки в листе просмотра (hoja de visita) для этого недостаточно. Поэтому до первого просмотра спросите агентство, берёт ли оно комиссию с покупателя и сколько.
Как это устроено у DNPI Capital
DNPI Capital не посредничает между продавцом и покупателем. Мы сами совершаем и структурируем сделку в интересах проекта, поэтому комиссии на входе учитываются в общем бюджете объекта. Как он складывается, разобрано в статье о цене входа. Комиссия при продаже готового объекта — отдельная статья расходов на выходе.
Вопросы и ответы
Комиссия агента облагается IVA?
Да, услуги агентства недвижимости в Испании облагаются IVA по общей ставке 21%. Сравнивая предложения разных агентств, смотрите на итоговую сумму с IVA.
Что если сделка идёт напрямую, без агентов с обеих сторон?
Тогда комиссии просто нет. Зато всю юридическую и техническую проверку сделки придётся организовать самостоятельно, а на сложном объекте это повышает риск.