SOCIMI como vehículo de inversión: ¿sirve para comprar, reformar y vender?

Una SOCIMI, Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, es el equivalente español de un REIT: una compañía que posee inmuebles para alquilarlos y que, a cambio de cumplir determinados requisitos, tributa al 0% en el impuesto sobre sociedades.

Es una figura jurídica pensada para reunir capital de numerosos inversores en un instrumento público destinado al alquiler inmobiliario a largo plazo: hoteles, oficinas o complejos residenciales para arrendar. Sin embargo, las exigencias de su régimen especial la hacen inadecuada para una operación puntual o un grupo pequeño de coinversores privados.

Requisitos del régimen especial

Para aplicar el tipo cero, la SOCIMI debe cumplir simultáneamente varias condiciones: capital social mínimo de 5 000 000 €; actividad principal de adquisición, promoción o explotación de inmuebles destinados al alquiler, no a la reventa; cotización continuada de sus acciones en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación (MTF) de España, la UE o el EEE; y un mínimo del 80% de ingresos del periodo procedentes de la actividad arrendaticia cualificada o de dividendos de entidades equivalentes. A cambio del tipo cero en la sociedad, debe distribuir gran parte de sus beneficios como dividendos. La carga fiscal no desaparece: se traslada al inversor, que paga IRPF según la escala del ahorro, del 19–30%, por los dividendos recibidos.

La lógica del régimen es clara: evitar gravar dos veces el beneficio, en la sociedad y en el inversor, eliminando la primera capa siempre que prácticamente todo el beneficio llegue efectivamente al inversor mediante dividendos en lugar de quedarse en la empresa. La obligación de distribuir no es una ventaja adicional para el accionista, sino una condición imprescindible para aplicar el tipo cero.

Por qué no encaja con un proyecto de reforma y venta

La SOCIMI está diseñada para operar a escala: cotización pública, capital desde 5 millones de euros e ingresos por alquiler, no por venta de inmuebles. Un único proyecto de compra, reforma y venta, o un grupo de varios inversores privados, no encaja en esta figura por capital, modelo de ingresos ni exigencia de cotización. Incluso si varios inversores compran juntos un inmueble para alquilarlo, sin cotización en un mercado regulado o MTF no se aplica el tipo cero: la sociedad paga el impuesto ordinario y pierde el sentido de esa estructura.

En qué se diferencia el modelo DNPI

DNPI trabaja proyecto a proyecto, con un modelo 50/50 con el inversor, sin exigir cotización ni un capital mínimo de 5 millones. La salida se produce mediante la venta del inmueble reformado, no mediante el reparto de dividendos de un flujo de alquileres. Son instrumentos estructuralmente distintos: la SOCIMI se dirige a quien busca rentas de alquiler a largo plazo mediante una sociedad cotizada; el modelo por proyectos, a quien quiere entrar y salir de una operación concreta en un plazo definido. Más información sobre la participación en la página del enfoque DNPI.

Fuente: loopnet.es.