Enfoque de inversión
Nuda propiedad: comprar un inmueble con usufructo del vendedor
Comprar la nuda propiedad permite adquirir la titularidad sin el uso inmediato. Analizamos la valoración fiscal del usufructo, el precio y el tiempo de espera.
La nuda propiedad consiste en adquirir la propiedad de un inmueble sin el derecho a utilizarlo: el vendedor conserva el usufructo, normalmente vitalicio, y sigue viviendo en la vivienda o percibiendo sus rentas hasta su fallecimiento. El comprador obtiene la titularidad de inmediato, pero no puede ocupar, alquilar ni reformar el inmueble hasta que se extinga el usufructo.
Cómo se calcula el valor del usufructo
Para valorar fiscalmente un usufructo vitalicio se aplica la fórmula «89 menos la edad del usufructuario», con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor utilizado a efectos tributarios. Por ejemplo, con un usufructuario de 79 años y un valor aplicable de 300 000 €, el usufructo representa el 10%, 30 000 €, y la nuda propiedad el 90%, 270 000 €. Cuanto mayor es el usufructuario, menor es el valor fiscal del usufructo y mayor el de la nuda propiedad. Para alguien más joven sucede lo contrario. Se trata de una valoración fiscal de derechos, no de un descuento garantizado al comprador.
La fórmula no determina el precio de mercado. Distribuye fiscalmente el valor entre los derechos; las partes pactan el precio por separado según la espera prevista, las condiciones del usufructo y el estado del inmueble.
Impuestos y derechos que el comprador no obtiene de inmediato
Si la compra de la nuda propiedad tributa por ITP, el impuesto se calcula sobre el valor del derecho adquirido. En el ejemplo, esa parte asciende a 270 000 €, pero la base real debe determinarse con las reglas de valoración aplicables, incluido el valor de referencia. Al extinguirse el usufructo, la consolidación del dominio puede generar tributación adicional: pagar menos al principio no implica que la parte restante quede definitivamente exenta.
La contrapartida es que, hasta la extinción del usufructo —normalmente por el fallecimiento del usufructuario, salvo pacto distinto—, el comprador no puede utilizar, alquilar ni reformar el inmueble. Tiene la propiedad, pero no el acceso al activo.
Para el vendedor, la lógica suele ser la opuesta: obtener ahora una suma importante conservando el derecho a vivir en su vivienda durante el resto de su vida. A menudo se trata de un propietario de edad avanzada que necesita capital, no mudarse. Entender esa motivación ayuda a valorar si el horizonte de espera del comprador es realista en cada operación.
Por qué no es «otra estrategia» de compraventa con reforma
La nuda propiedad puede costar menos que el pleno dominio, pero no existe un descuento universal «desde el 40%». Mientras otra persona conserva el derecho de uso, un ciclo rápido de compra, reforma y venta suele ser inviable. Que el usufructuario se marche no extingue por sí solo su derecho.
Funciona como una estrategia independiente a largo plazo, no como una variante ordinaria de reforma y reventa. Que el inmueble esté libre o exista un acuerdo específico de uso debe examinarse junto con los derechos que siguen vigentes. No conviene mezclar ambos enfoques: sus horizontes son demasiado distintos y planificar una reforma rápida puede significar que se ha infravalorado cuánto tiempo vivirá el vendedor y durará el usufructo.
Fuente: jammestate.com.
Comprobación puntual de la valoración fiscal: 29.09.2026. Fuentes: ATC: valoración de derechos y ATC: consolidación del dominio. Las condiciones de cada operación requieren una revisión específica.
Preguntas frecuentes
¿Puede acordarse que el usufructo se extinga antes del fallecimiento del vendedor?
Sí. Las partes pueden pactar de antemano otro plazo o condiciones de extinción del usufructo. No tiene por qué ser vitalicio si el contrato establece otra cosa.
¿Quién paga el mantenimiento y los impuestos del inmueble mientras existe el usufructo?
Por regla general, los gastos corrientes derivados del uso corresponden al usufructuario y no al nudo propietario. Conviene concretar el reparto en el contrato de compraventa.
¿Aumenta automáticamente el valor de la nuda propiedad con el tiempo?
Formalmente, la participación no se recalcula por sí sola. Sin embargo, a medida que el usufructuario envejece y se aproxima la extinción del usufructo, aumenta el atractivo efectivo de los derechos del nudo propietario.