Defectos ocultos: qué revisa el informe técnico antes de comprar

La inspección previa a la compra realizada por un arquitecto o aparejador es un trabajo profesional con alcance propio, no una formalidad. Revisa el estado visible de la estructura —grietas, deformaciones y humedades que puedan indicar movimientos de cimentación o elementos portantes—; las instalaciones generales de electricidad, fontanería y calefacción en relación con su antigüedad aparente; la cubierta y la fachada; materiales antiguos que exigen tratamiento especial, como el fibrocemento con amianto; y la correspondencia entre la distribución real y la oficialmente registrada, para detectar obras no declaradas. Cada punto puede modificar por sí solo el presupuesto. La visita no se reduce a la impresión general de que «el piso está bien».

Por qué una distribución distinta no es un detalle menor

Una diferencia entre la distribución real y la registrada no es una cuestión estética. Indica que hubo obras sin formalización oficial y posiblemente sin cumplir las normas aplicables, desde la capacidad portante hasta la ventilación o la carga eléctrica. Se relaciona directamente con el riesgo de obras ilegales al comprar. La inspección permite detectarlo sobre el terreno, no solo en los documentos: el profesional puede ver una partición eliminada o un baño trasladado aunque no aparezcan en los papeles.

El informe técnico no sustituye a la revisión jurídica

La inspección no reemplaza la due diligence jurídica —nota simple, cargas y cédula— ni el historial de ITE del edificio. Son procedimientos paralelos con objetivos distintos: la revisión jurídica determina la situación de la titularidad y las obligaciones; la técnica, el estado físico y lo que puede esconderse tras los acabados. Deben avanzar a la vez, no de forma sucesiva ni intercambiable. Una titularidad sin problemas no garantiza un cableado seguro, y un buen estado físico no garantiza ausencia de deudas o cargas.

Por qué debe hacerse antes de las arras

Hay que encargar la inspección independiente antes de firmar arras. En ese momento permite detectar defectos que pueden aumentar el presupuesto en decenas de miles de euros. Después de entregar las arras, el margen para renegociar precio y condiciones se reduce drásticamente, y los hallazgos dejan de ayudar a mejorar la operación para convertirse en un problema asumido. En la due diligence de DNPI, la inspección técnica es un paso obligatorio previo a decidir la compra, al mismo nivel que la revisión jurídica; véase la lista de due diligence. Su coste es mínimo frente al de valorar mal el estado del inmueble. Ahorrárselo para acelerar la compra es especialmente desacertado cuando la reforma representa una parte importante del presupuesto.