Amianto en un edificio antiguo: obligaciones antes de reformar

Por qué afecta a los edificios antiguos de Barcelona

España prohibió el uso del amianto en 2002. Los edificios construidos o reformados antes de esa fecha contienen con frecuencia fibrocemento con amianto en cubiertas, depósitos de agua, antiguos aislamientos de tuberías o determinados pavimentos. Para un inversor que trabaja con un inmueble típico de DNPI —un edificio antiguo del centro de Barcelona para rehabilitar— no es una excepción rara, sino un escenario probable, especialmente en edificios de antes o después de la guerra.

Qué exige la normativa

El RD 396/2006 regula los trabajos con riesgo de exposición al amianto. Antes de demoler o reformar de forma que puedan alterarse materiales que lo contienen, la normativa exige contratar una empresa inscrita en el RERA, Registro de Empresas con Riesgo de Amianto. Los trabajos deben ajustarse a un plan específico y los residuos tratarse como peligrosos y entregarse a un gestor autorizado.

Ni un particular ni un contratista ordinario sin inscripción en el RERA pueden desmontar legalmente esos materiales por su cuenta. No se trata de elegir un proveedor más barato, sino de cumplir una obligación legal.

La norma comprende tanto el desmontaje completo como actuaciones menos evidentes, por ejemplo, levantar un pavimento antiguo o retirar una placa de cubierta que parecen trabajos rutinarios de reforma y no una intervención sobre materiales peligrosos.

En qué fase debe comprobarse

Conviene integrar la detección de amianto en la inspección técnica previa a la rehabilitación, junto con la revisión de estructuras e instalaciones. La razón es sencilla: descubrirlo a mitad del proyecto supone parar, recurrir a una empresa RERA y asumir un retraso imprevisto cuando el calendario y el presupuesto ya están pactados con el equipo y, posiblemente, con el comprador o arrendatario.

Para el inversor existe una relación directa entre la calidad de la inspección previa y la previsibilidad del plazo total. Ahorrar en esta fase casi siempre se traduce en una paralización posterior más cara y menos previsible.

Orden práctico:

1. Incluir la revisión de amianto en la inspección técnica previa, especialmente en edificios anteriores a 2002.
2. Si se detecta, identificar antes de empezar qué elementos están afectados y si su retirada exige una empresa RERA.
3. Incorporar esta partida al presupuesto general durante la planificación, sin esperar a encontrarla en plena obra.
4. No encargar la retirada a una cuadrilla ordinaria sin la inscripción correspondiente: hacerlo no es ahorrar, sino incumplir la normativa.

Para organizar el control presupuestario teniendo en cuenta estos riesgos técnicos, véanse control del presupuesto de reforma y presupuesto completo de un proyecto en Barcelona.

En los edificios antiguos del centro histórico de Barcelona, el amianto es una comprobación técnica habitual. Puede resolverse durante la due diligence o aparecer a mitad de la reforma, con la consiguiente paralización y revisión de plazos.