Reforma y construcción
Cédula de habitabilidad: sin ella no se puede alquilar
Acredita que la vivienda es apta para ser habitada. Sin una cédula vigente, en Cataluña alquilar es formalmente imposible; vender solo es posible con matices, y obtener una nueva cédula lleva su tiempo.
La cédula de habitabilidad es el documento catalán que acredita que una vivienda es apta para ser habitada. Sin una cédula vigente, en Cataluña un piso no se puede alquilar: aquí no hay excepciones. Tampoco se puede vender sin cédula por la vía ordinaria, pero la ley prevé una excepción para segundas transmisiones: el comprador puede exonerar expresamente al vendedor de aportarla, por ejemplo si compra el inmueble para reformarlo. Tiene una vigencia de 15 años. Si el inmueble no la tiene o la tiene caducada, en ese caso se puede comprar igualmente, pero para alquilarlo habrá que obtenerla sí o sí, y hay que contar con el tiempo que eso lleva.
Qué acredita el documento
La cédula certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad: superficie, iluminación, ventilación e instalaciones básicas. Notarios y agencias están obligados por ley a exigir que se acredite una cédula vigente al formalizar la operación. La excepción es la segunda transmisión, cuando el comprador exonera por escrito al vendedor de esta obligación y lo respalda con un informe técnico que certifique que el inmueble podrá obtener la cédula tras la reforma (Llei 18/2007, art. 132; Decret 141/2012).
Vigencia y renovación
El documento vale 15 años. Una cédula caducada es un hallazgo habitual en la due diligence de fincas antiguas del centro de Barcelona: los propietarios pasan años sin renovarla cuando no piensan vender ni alquilar.
Qué hacer si el inmueble no la tiene
Que no tenga cédula o que esté caducada no impide la compra, sobre todo si las partes pactan de antemano la exoneración del vendedor. Pero para alquilarlo hace falta el documento sin excepción: un técnico inspecciona el inmueble y presenta la documentación. Para inmuebles dentro del término municipal de Barcelona, el trámite se hace a través del Consorci de l'Habitatge de Barcelona; para el resto de Cataluña, a través de la Agència de l'Habitatge de Catalunya. Este paso hay que planificarlo con antelación, sobre todo si el inmueble se compra para alquilarlo en cuanto termine la reforma.
Cómo encaja en la due diligence
Comprobamos el estado de la cédula de habitabilidad de cada inmueble antes de firmar las arras, incluida la posibilidad de usar la exoneración del vendedor cuando el inmueble se compra para reformar. Los demás puntos de la revisión están en el artículo sobre el checklist de due diligence.
Preguntas frecuentes
¿La cédula de habitabilidad es lo mismo que el certificado energético?
No. La cédula acredita que la vivienda es apta para vivir según unos parámetros técnicos básicos; el certificado de eficiencia energética evalúa la eficiencia energética del edificio. Para la operación pueden hacer falta los dos, pero se tramitan por separado.
¿Se puede vender un piso sin una cédula vigente?
En una segunda transmisión, sí, si el comprador exonera expresamente al vendedor de esta obligación y hay un informe técnico que certifique que el inmueble podrá obtener la cédula tras la reforma. Sin esa exoneración, notarios y agencias están obligados a exigir el documento vigente, y en la práctica la mayoría de los vendedores lo renuevan antes de sacar el inmueble al mercado.