Удержание 3% при продаже нерезидентом: как работает Modelo 211

Если недвижимость в Испании продаёт нерезидент, покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в налоговую за продавца. Это аванс в счёт налога продавца, а не окончательный налог: когда реальный налог меньше, разницу можно вернуть, но до возврата эти деньги на несколько месяцев выпадают из оборота.

Зачем нужно удержание

Когда продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены и перечислить эту сумму в налоговую как авансовый платёж в счёт итогового IRNR продавца. Эту обязанность устанавливает сам закон об IRNR (статья 25.2), а порядок разъясняет Agencia Tributaria. Он защищает казну от ситуации, когда нерезидент получает деньги и покидает юрисдикцию, так и не заплатив налог.

Кто и когда подаёт Modelo 211

Удержанные 3% декларирует и перечисляет покупатель: через Modelo 211, в течение одного месяца с даты сделки. Окончательным налогом эта сумма не становится. Её засчитывают в итоговый расчёт IRNR продавца по декларации Modelo 210.

Если реальный налог меньше 3%

Бывает, что 19% от фактического прироста капитала дают сумму меньше уже удержанных 3% от цены. На объекте, проданном почти без прибыли или с убытком, так случается часто. Тогда продавец подаёт по этой продаже собственную декларацию Modelo 210, засчитывает в ней удержанные 3% и указывает переплату к возврату. Возврат может занять несколько месяцев, и для него нужен полный пакет документов по сделке.

Что это меняет в денежном потоке

В момент сделки продавец-нерезидент получает на 3% от цены меньше, даже если итоговый налог окажется ниже: эти деньги временно заморожены до возврата. При выходе из проекта это отдельная строка денежного потока, и в план её закладывают наравне с самим налогом.