Инвестиционный подход
Нотариус, регистрация и gestoría: сколько стоит оформление покупки
Кроме налога, покупатель платит нотариусу, Registro de la Propiedad и gestoría. Разбираем вилки тарифов и считаем итог для объекта за 400 000 €.
Кроме ITP или IVA, покупатель оплачивает три услуги: нотариуса, регистрацию права собственности в Registro de la Propiedad и, как правило, gestoría. На объекте за 400 000 € вместе они дают 1 200–1 600 € сверх налога, то есть около 0,3–0,4% цены. Ориентир 1–2%, который часто приводят для этих расходов, ближе к недорогим объектам — почему, объясняем ниже.
Три статьи расходов, которые не входят в налог
Нотариальный тариф и регистрационный сбор устроены как регрессивная шкала — государство фиксирует её в Arancel de los Notarios (RD 1426/1989) и Arancel de los Registradores (RD 1427/1989): чем выше цена сделки, тем ниже ставка по каждому следующему траншу. Поэтому единый процент от цены, который часто приводят как ориентир («0,2–0,5%» для нотариуса, «0,1–0,25%» для регистрации), описывает только недорогие объекты, а на объекте за 400 000 € завышает расходы. По этой шкале нотариус на такую сумму обычно стоит 600–900 €, регистрация права — 300–400 €. Gestoría — посредник, который подаёт декларации и регистрирует сделку, — берёт обычно около 300 €. Ориентиры по структуре этих расходов приводит Idealista.
Почему тарифы — вилка, а не фиксированная цифра
Нотариальные тарифы в Испании регулирует государство: официальная сетка привязана к сумме сделки и сложности акта. Итоговая сумма при этом зависит от числа страниц, приложений и условий ипотеки. Регистрационный сбор устроен похоже. Точную цифру нотариус и регистратор называют по конкретному акту, и общая ставка из интернета её не заменит.
Расчёт для объекта за 400 000 €
| Статья | Сумма | Комментарий |
|---|---|---|
| Нотариус | 600–900 € | Регрессивная шкала RD 1426/1989, не процент от цены |
| Регистрация | 300–400 € | Регрессивная шкала RD 1427/1989 |
| Gestoría | ≈ 300 € | — |
| Итого сверх налога | 1 200–1 600 € |
Вместе с ITP на вторичное жильё все расходы на покупку обычно оценивают в 10–12% от цены.
Как эти расходы встраиваются в бюджет
Налог растёт вместе с ценой, а нотариус, регистрация и gestoría — медленнее. Поэтому на объектах дешевле 300 000 € их доля в бюджете выше, а на объектах дороже 1 000 000 € — ниже. На недорогой квартире эти три строки и приближаются к тем самым 1–2%. Полная структура входных расходов — в статье о цене входа и в калькуляторе DNPI.
Вопросы и ответы
Можно ли сэкономить, выбрав другого нотариуса?
Почти нет. Тарифы нотариусов регулирует государство, и за один и тот же акт разные конторы не должны брать существенно разные суммы. Нотариуса выбирают по удобству и срокам, а не в поисках более дешёвого тарифа.
Gestoría — обязательная услуга?
Формально нет: покупатель может сам подать документы и декларации. На практике при ипотеке или сложной структуре сделки gestoría экономит время и снижает риск пропустить срок подачи.