Ремонт и строительство
ITE: что проверить перед покупкой квартиры в здании старше 45 лет
В Барселоне здания старше 45 лет обязаны проходить техническую инспекцию каждые 10 лет. Просроченная ITE — частая находка в исторических кварталах и повод проверить здание тщательнее.
В Барселоне Inspección Técnica de Edificios (официальное название в Каталонии — Informe d'Inspecció Tècnica de l'Edifici, IITE) обязательна для зданий, которым исполнилось 45 лет, и после первой инспекции повторяется не реже раза в 10 лет: конкретный срок до следующей проверки зависит от результата предыдущей. Значительная часть исторического фонда в центре города, который интересен DNPI Capital, построена задолго до этого порога, поэтому актуальную ITE мы проверяем почти в каждой сделке.
Стоимость и процесс
Инспекция стоит от порядка 170 € до 1 750 € в зависимости от размера и сложности здания; фиксированной ставки нет, и точную сумму нужно запрашивать под конкретный объект. Цены указаны без IVA. Проводит инспекцию аккредитованный технический специалист (архитектор, aparejador). Он составляет итоговый акт с перечнем выявленных дефектов и сроками их устранения, если дефекты есть.
Что будет, если инспекция просрочена
Отсутствие ITE, когда она обязательна, — нарушение категории greu (серьёзное) по каталонскому закону о праве на жильё (Llei 18/2007, ст. 124), и штраф за него — от 9 001 до 90 000 €. Для due diligence важнее другое: просрочка может говорить о том, что собственники или сообщество в целом не следят за техническим состоянием здания. Юридически сделку она сама по себе не блокирует, но это основание провести перед покупкой более тщательную техническую проверку.
Что если инспекция выявила дефекты
Акт ITE с выявленными дефектами обязывает сообщество собственников устранить их в установленный срок, а следующую проверку в этом случае назначают раньше базовых 10 лет — тем раньше, чем серьёзнее дефекты. Для владельцев это может означать будущие обязательные взносы (derramas), и платить их будут все, включая нового покупателя квартиры. Поэтому историю ITE здания и решения сообщества собственников мы проверяем обязательно — это пункт общего чек-листа due diligence.
Вопросы и ответы
ITE проверяет только фасад или всё здание?
Всё здание: инспекция охватывает основные конструктивные элементы — фасад, конструкцию, общие инженерные системы. Поэтому акт может выявить и скрытые структурные проблемы, которых не видно снаружи.
Кто оплачивает ITE — собственник конкретной квартиры или всё сообщество?
Как правило, это расход comunidad de propietarios, который делят между всеми владельцами по долям. Если вы покупаете отдельную квартиру, часть таких расходов после покупки может лечь и на вас.