Enfoque de inversión
Traspaso de un local: indemnización al arrendatario según el artículo 34 LAU
Al finalizar el contrato, el arrendatario de un local puede recibir hasta 18 mensualidades de indemnización. Condiciones del artículo 34 LAU y posibilidad de pactar su exclusión.
El artículo 34 LAU reconoce al arrendatario de un local comercial el derecho a una indemnización del propietario cuando termina el contrato, pero solo si concurren condiciones concretas. Conviene incorporarlo al precio de la operación desde el principio, sin esperar a la salida.
La lógica es sencilla: si el arrendatario ha invertido durante años en dar a conocer el establecimiento —escaparate, reputación y reconocimiento entre los clientes— y el propietario decide no renovar para quedarse con esa clientela, la ley exige compensarlo. Es la denominada indemnización por clientela.
Jerarquía normativa del alquiler comercial
El arrendamiento para uso distinto de vivienda, que comprende los locales comerciales, se regula en el título III LAU. Primero se aplica lo expresamente pactado en el contrato; después, el título III para lo no pactado; y, finalmente, el Código Civil como norma supletoria. Un contrato bien redactado puede resolver de antemano muchas cuestiones, incluido el derecho a indemnización.
Cuándo nace el derecho
El artículo 34 LAU se aplica si concurren estas condiciones: el contrato termina por vencimiento, no por incumplimiento del arrendatario u otra causa; este ha desarrollado en el local una actividad comercial de venta al público durante al menos los últimos 5 años; y ha notificado, con un mínimo de 4 meses de antelación, su voluntad de renovar por al menos otros 5 años a una renta de mercado, pero el propietario se ha negado. El derecho nace cuando el arrendatario quería continuar y se le ha denegado, no ante cualquier finalización del alquiler.
Cómo se calcula
La indemnización equivale a una mensualidad de renta por cada año de contrato, con un máximo de 18 mensualidades. No pueden reclamarse más de 18, aunque el arrendamiento haya durado más de 20 años. Por ejemplo, tras 10 años de alquiler y una negativa a renovar en las condiciones del artículo 34, la base del cálculo son 10 mensualidades, no 18: el límite opera cuando la duración supera los 18 años.
Si el contrato incluye una cláusula de renuncia previa del arrendatario al derecho del artículo 34, esa condición es válida y no podrá reclamar la indemnización.
Cómo afecta a la operación
Al comprar un local con arrendatario o finalizar un alquiler para reposicionarlo, este importe forma parte del cálculo: si no existe renuncia al artículo 34 y el arrendatario cumple las condiciones, la indemnización es un coste real que debe incorporarse anticipadamente al modelo de la operación. Véanse la estrategia de inmuebles comerciales y la estrategia con arrendatario comercial.
Fuente: bourgeoisfincas.com.
Preguntas frecuentes
¿Hay indemnización si el arrendatario decide no renovar?
No. El derecho del artículo 34 solo nace si el arrendatario quería renovar, lo notificó en plazo y el propietario se negó. Si decide marcharse por iniciativa propia, no hay indemnización.
¿Puede excluirse este derecho después de firmar el contrato?
La renuncia debe acordarse contractualmente. No puede introducirse retroactivamente de forma unilateral: exige el consentimiento de ambas partes y, normalmente, una adenda.
¿Influye la actividad del arrendatario?
El derecho se refiere a actividades comerciales de venta al público. El alquiler de oficinas u otras actividades no minoristas no entra en el artículo 34, con independencia de la duración del contrato.