Enfoque de inversión
¿Hace falta una cuenta bancaria española para comprar un inmueble?
Formalmente, la operación puede cerrarse sin cuenta local. Pero ser propietario sin ella resulta incómodo: el IBI, los suministros y las declaraciones de impuestos son más fáciles de pagar desde una cuenta española.
La ley no exige al comprador extranjero una cuenta bancaria española: puede pagar al vendedor directamente desde una cuenta en el extranjero o mediante un depósito notarial. Pero tener un inmueble sin cuenta local es incómodo, así que, si piensa conservarlo, conviene abrirla con antelación.
La operación sin cuenta española
El pago puede hacerse por transferencia directa desde una cuenta extranjera a la del vendedor o a través de un depósito notarial, y formalmente no hay nada que lo impida. Las complicaciones llegan después, con los pagos periódicos: IBI, suministros, declaraciones de impuestos (Modelo 210) y honorarios de la gestoría.
Qué hace falta para abrir la cuenta
Los bancos españoles piden el NIE, el pasaporte y la justificación del origen de los fondos, como parte de sus obligaciones de prevención del blanqueo de capitales. A veces piden además un justificante de domicilio en el extranjero.
Para un no residente, abrir la cuenta suele llevar desde unos pocos días hasta un par de semanas. Depende mucho del banco y de lo completa que esté la documentación que usted presente.
La revisión AML es rutina, no una sospecha
Al abrir una cuenta a un no residente y en las transferencias internacionales de importe elevado,los bancos españoles aplican procedimientos de cumplimiento normativo muy estrictos. Las preguntas sobre el origen de los fondos, la estructura de la operación y las partes vinculadas son de esperar y no indican ningún problema. El proceso va más rápido si tiene preparados de antemano los documentos que acreditan el origen del capital.
Cuándo abrir la cuenta y cuándo puede prescindir de ella
Si compra un inmueble para conservarlo y después alquilarlo o venderlo, abra la cuenta española desde el principio: ahorrará tiempo en todos los pagos periódicos que vendrán. Para una operación puntual y rápida puede prescindir de ella y liquidar el pago mediante depósito notarial o transferencia internacional directa, con la gestoría supervisando la operación.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pagar toda la operación con una transferencia desde el extranjero, sin abrir cuenta en España?
Técnicamente, sí. Pero en estas transferencias el banco emisor suele pedir más documentación justificativa, y el dinero puede tardar más en llegar. Deje margen de tiempo suficiente hasta la fecha de la firma.
¿Puede un banco español negarse a abrir una cuenta a un no residente?
Sí. El banco puede denegarla tras su propia revisión de cumplimiento normativo, sobre todo si el origen de los fondos o la estructura de la operación plantean dudas y la documentación que los acredita es insuficiente.