Enfoque de inversión
Gastos de un inmueble vacío durante la reforma: qué presupuestar
Mientras el inmueble está en reforma y no genera ingresos, sigue costando dinero: IBI, cuotas de comunidad, suministros, seguro. Y la partida más cara es el tiempo.
Desde la firma de la escritura, el propietario paga por el inmueble aunque no viva nadie en él y esté en plena reforma. Y la partida más grande no son los recibos, sino el tiempo: los meses en que el capital está inmovilizado.
Un inmueble cuesta dinero aunque esté vacío
Los gastos periódicos no dependen de que alguien viva en el inmueble:
- el IBI;
- las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios;
- los términos fijos del agua y la electricidad;
- el seguro.
Durante la reforma se suman los suministros de la propia obra.
La partida principal es el tiempo
Los mayores costes ocultos no vienen de los pagos, sino de la duración. Cada mes de retraso en la licencia o en la obra es un mes en que el capital del inversor no trabaja y, si la compra se ha financiado con deuda, un mes más de intereses del préstamo. Por eso el tipo de licencia y un calendario de obra realista hay que definirlos antes de comprar, no después. Más detalle en el artículo sobre los tipos de licencia.
Obligaciones fiscales del no residente
Si el propietario es una persona física no residente, mientras el inmueble esté vacío puede tener que presentar cada año una declaración por imputación de rentas. El mecanismo se explica en el artículo sobre el Modelo 210.
Cómo lo contempla el presupuesto de DNPI
En el cálculo de un proyecto de DNPI Capital, los gastos de mantenimiento van en una partida propia que crece con el plazo. Por eso el escenario «el plazo se alarga varios meses sobre lo previsto» es parte obligada del análisis de sensibilidad. La estructura completa del presupuesto está en el artículo sobre el presupuesto completo del proyecto, y el análisis de escenarios, en el dedicado a los riesgos del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden dejar de pagar las cuotas de comunidad mientras dura la reforma?
No. El propietario está obligado a pagar las cuotas de la comunidad de propietarios aunque nadie use el inmueble. Las cuotas impagadas se convierten en una deuda que queda afecta al propio inmueble.
¿Cuál es el mayor gasto de mantenimiento?
Entre los pagos directos, normalmente el IBI y las cuotas de comunidad. En términos económicos, lo más caro es el tiempo: el capital parado y los intereses del préstamo por cada mes de retraso.