Reforma y construcción
Certificado energético: cuándo se exige y cuánto dura
El certificado de eficiencia energética tiene que estar listo antes de publicar el anuncio de venta o alquiler, no conseguirse a última hora.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio antes incluso de poner el inmueble a la venta o en alquiler: la calificación energética tiene que figurar ya en el anuncio. Lo emite un técnico acreditado y tiene una validez de 10 años, o de 5 años si la clase es G. Para un inversor que compra para reformar, es algo más que un trámite: una clase baja debilita la posición en la negociación, y la reforma a menudo la mejora.
Obligatorio antes del anuncio, no después
El certificado de eficiencia energética asigna al inmueble una clase energética que va de la A (la más eficiente) a la G. Según la normativa española, hace falta un certificado vigente ya en el momento de anunciar la venta o el alquiler, y la calificación energética debe figurar en la publicidad del inmueble.
Quién lo emite y por cuánto tiempo
Lo emite un técnico acreditado (arquitecto o ingeniero) después de inspeccionar el inmueble y sus instalaciones. Es válido durante 10 años; en los inmuebles con clase G, 5 años. Si el inmueble ha cambiado de forma importante, por ejemplo porque se ha sustituido la calefacción o se ha aislado, lo sensato es renovar el certificado antes de que caduque.
Por qué no es un mero trámite para el inversor
Una clase energética baja no impide la operación. Pero hace el inmueble menos atractivo para el comprador final o el inquilino, y el comprador puede usarla como argumento para bajar el precio. En un proyecto de reforma integral, mejorar la eficiencia energética (aislamiento, sustitución de ventanas e instalaciones) a menudo sube la clase final. Conviene tenerlo presente al definir el alcance de las obras, en lugar de tratar la reforma como un simple lavado de cara.
Su lugar en el presupuesto y el calendario
Conviene emitir o renovar el certificado al terminar las obras, justo antes de sacar el inmueble a la venta. Hacer la inspección antes no tiene sentido si las características del edificio todavía van a cambiar. La estructura general de costes del proyecto se detalla en el artículo sobre el presupuesto completo.
Preguntas frecuentes
¿La clase energética del inmueble influye en lo que se paga de algún impuesto?
Directamente en el IRPF/IRNR o el ITP, no. Indirectamente, puede: una clase baja debilita la posición del vendedor en la negociación. En el IRPF/IRNR la base imponible depende del precio real de la operación; en el ITP, desde 2022 la base no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro, así que un precio más bajo no reduce por sí solo este impuesto.
¿Hace falta un certificado por cada piso o basta con uno para todo el edificio?
Por lo general, sí: cada unidad que se vende o se alquila necesita su propio certificado. Pero si el edificio en su conjunto ya cuenta con un certificado vigente, el RD 390/2021 permite usarlo como base para el certificado de una vivienda individual, lo que agiliza el trámite sin eliminarlo.